– Зачем «Барнаулкапстрой» пошел на этот эксперимент, если все застройщики говорят, что жилье по новой схеме будет дороже, так как дом строится на банковский кредит? – задали мы свой первый вопрос Александру Волосатову, руководителю проекта «Парковый».
– Действительно, себестоимость строительства увеличится. В то же время застройщик получает прямое финансирование проекта. Ему не надо ждать денег от дольщиков. Он обезопасил себя от перепадов спроса на рынке. Знаете, каждый девелопер мечтает, чтобы у него было непрерывное финансирование процесса строительства.

– А если так и не удастся распродать квартиры, чтобы окупить затраты?
– Это уже другая составляющая проекта. Он разрабатывался с учетом современных требований покупателя: красивый кирпичный дом с хорошими планировками и адекватными ценами, солнечный и зеленый.

– Какую долю собственных средств компания вкладывает в строительство этого дома?
– Примерно 15%, остальное – кредитная линия Сбербанка. Строить только за счет привлеченных средств не получится, так как финансовый партнер должен поверить в серьезность наших намерений. Банк, чтобы снизить свои риски, выдает средства траншами, строго следя за их целевым использованием. Свою прибыль по данному проекту мы можем забрать только после того, как жилой комплекс будет введен в эксплуатацию и каждый дольщик подпишет акт приема-передачи объекта недвижимости.

– Но понятно, что квартиры обойдутся покупателям дороже, чем строящиеся по старой схеме.
– Цены регулирует рынок. Мы не можем продавать в Барнауле квартиры по 100 тысяч рублей за квадратный метр – их никто не купит, поэтому цены начинаются от 41 тысячи за квадратный метр.

– Столкнулись ли вы с пробелами в законодательстве, когда разрабатывали договор со Сбербанком?
– В общем-то, нет. Процедура оформления и наполнение договора долевого участия, принятые в 2004 году, не изменились. Добавилось несколько незначительных изменений, которые любой уважающий себя юрист за пять минут освоит. Методы продажи остались теми же. Просто государство ужесточает контроль за застройщиком.

– Вам не кажется, что не государство в данном случае контролирует, а банк, при этом ни за что не отвечает?
– Посмотрите на зарубежный опыт. Там застройщик переходит в ранг подрядной организации, которая в банке должна защитить свой проект, доказать его жизнеспособность и прибыльность. Только после этого кредитная организация выделяет деньги на строительство. В России в 2004 году был принят 214-ФЗ, который якобы ограничивал от двойных продаж. На самом деле при его анализе понятно, что если кто-то кого-то захотел обмануть, то он сделает это на любом этапе. Потом возложили обязанность регистрации договора долевого участия на Росреестр. Но он вам не даст гарантии, что застройщик не обанкротится. Росреестр просто проверяет, что на данную жилплощадь не зарегистрировано второго договора.

Далее власти придумали страховку в надежде, что страховые компании при банкротстве застройщика компенсируют дольщикам их затраты. При строительстве одного дома, которое идет два-три года, иногда банкротилось до трех страховых компаний. А застройщик по 214 закону должен в течение двух недель перерегистрировать договоры страхования всех дольщиков в данном доме, заплатив еще за каждый по 1%. Это выливалось в неимоверные затраты и нарушения, потому что физически невозможно 200 квартир перерегистрировать за две недели. Спустя время появился Стабилизационный фонд при Правительстве РФ. Однако в стране есть такие примеры, когда никто из дольщиков не смог вернуть свои деньги. Получается, что все предыдущие механизмы защиты граждан, решивших приобрести жилье на этапе строительства, оказались неэффективны. Сегодня предполагается, что банки будут контролировать строительство и отвечать за деньги дольщиков.

– Где гарантия, что при сегодняшнем механизме контроля застройщик сдаст дом?
– Гарантия в том, что выделяемых банком средств достаточно для завершения строительства объекта и их можно направить только на эту стройку. За этим следит финмониторинг банка и строительного надзора. Это на 100% позволяет утверждать, что проект будет реализован.

– Но согласитесь, что банки получают одни плюсы. Они же не платят проценты за те средства, которые дольщик положил им на эскроу-счет, а сами ими прекрасно пользуются. Кроме того, застройщику деньги даются под проценты.
– Да, соглашусь.

– Говорят, что сейчас самые выгодные цены на квартиры, дальше они будут только повышаться.
– Несомненно, цены понемногу растут практически на все, банковские процентные ставки пошли вверх, да и инфляция не стоит на месте.

Евгений ШУМИЛОВ
Олег БОГДАНОВ (фото)